房地产行业信息点评

行业评级：中性

事件：2007 年 1 月 16 日国家税务总局发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，1 月 17 日万科
A、保利地产、中华企业、金地集团、招商地产等为代表的房地产上市公司纷纷以跌停报收，市场对该政策的出台表现 出强烈的反应。

一、土地增值税的征收将影响房地产开发业务的利润水平，但不影响出租类业务的利润空间。由于先前出台的土地增值税暂行条例和实施细则的执行效果不佳，因此本次土地增值税征收的执行力度将更加严格，可以说具有一定的“强制性”。四级超率累进税率的严格执行在一定程度上肯定要挤占房地产开发企业的利润空间，因此预期未来房地产开发企业的利润率水平将有所下降。由于土地增值税主要对房地产所有权发生转让产生的收入进行征收，因此当房地产产权未发生转移时，将不征收土地增值税，所以出租类房产业务将不受土地增值税的影响。即土地增值税的征收将影响房地产开发业务的利润率，但不影响出租类业务的利润空间；土地增值税征收对以出租业务为主的商业地产影响要小于开发类房地产企业；对以开发普通住宅为主房地产企业影响要小于开发非普通住宅的房地产开发企业。

二、税收效应是否会转嫁到房价上，从而导致房价的上涨？我们认为该政策执行目前对房价的直接影响较小。由于计算基础是增值额，假设房地产开发企业采用将税收效应转嫁到房价的上涨，将导致增值额的增幅加大，从而适用于更高税率；如果房价的涨幅低于累进税率的涨幅时，该项目的利润率水平将没有明显的增加，但项目销售风险却在加大（因为价格上涨，导致需求下降），我们认为大部分房地产开发企业 将选择放弃房价的上涨来降低销售风险。

三、投资者对土地储备观点需要转变。 前段时间市场对拥有较多低成本土地储备房地产企业的追逐导致这些公司的市场涨幅远远领先于行业平均涨幅，土地增值税的征收将有效地改变这种观点。即土地储备不是越多越好，土地储备也不是成本越低越好。因为通知规定“取得销售许可证满三年仍未销售完毕的将进行土地增值税的清算”，表明拥有土地储备不是越多越好；同样通知规定“对增值额进行征税”表明土地成本低的优势在逐渐缩小以致消失。我们认为房地产公司拥有的土地储备一定要与自身的开发能力、资金实力等进行合理匹配，才能实现经营的良性运行。